Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Vereinbarung und Abrechnung von Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte.

Zu den Betriebskosten gehören gemäß § 2 Betriebskostenverordnung die folgenden Betriebskostenarten:

  • laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, z. B. Grundsteuer
  • Kosten der Wasserversorgung
  • Kosten der Entwässerung
  • Kosten des Betriebs, der Wartung und Reinigung der Heizung
  • Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzugs
  • Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  • Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Kosten der Gartenpflege
  • Kosten der Beleuchtung
  • Kosten der Schornsteinreinigung
  • Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Kosten für den Hauswart
  • Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage bzw. der Breitbandkabelverteilanlage
  • Kosten des Betriebs der Einrichtung für die Wäschepflege
  • sonstige Betriebskosten


Nicht zu den Betriebskosten gehören Verwaltungs-, Instandhaltungs- u. Instandsetzungskosten.

Die Betriebskosten können gegenüber dem Mieter jedoch nur abgerechnet, wenn dies extra im Mietvertrag vereinbart worden ist. Ausreichend ist ein Verweis auf die Betriebskostenarten der Betriebskostenverordnung, sofern diese Aufzählung alle im Mietobjekt anfallenden Betriebskosten erfasst. Sollen darüber hinaus weitere Betriebskosten umgelegt werden, müssen diese explizit im Mietvertrag aufgeführt werden.


Im Mietvertrag muss eine eindeutige schriftliche Regelung getroffen werden, dass auf die Betriebskosten Vorauszahlungen zu leisten sind und dass diese Vorauszahlungen im Falle erhöhter Kosten auch demnach angepasst werden können.


Leider wird oft der Fehler gemacht, die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen zu niedrig anzusetzen. Davon profitiert jedoch allein der Mieter. Der Vermieter tritt dann während des Jahres in Vorlage für die Betriebskosten und hat ebenso den Aufwand, die nachzuzahlenden Betriebskosten beim Mieter einzufordern. Es sollte daher im Interesse von Mieter und Vermieter sein, die Betriebskostenvorauszahlungen in realistischer Höhe zu vereinbaren.

Die Betriebskostenvorauszahlungen müssen jährlich schriftlich abgerechnet werden. Die Betriebskostenabrechnung muss mindestens folgende Punkte enthalten:

  • eine Zusammenstellung der Gesamtkosten je Kostenart inklusive nicht umlegbarer Kostenanteile
  • den Gesamtbetriebskostenanteil jeder Kostenart
  • die Angabe und Erläuterung des jeweiligen Verteilerschlüssels
  • die Berechnung des Kostenanteils des Mieters
  • eine Saldierung von Vorauszahlungen und Kostenanteil


Der Mieter hat nach Zugang der Betriebskostenabrechnung ein Prüfungsrecht mit einem ca. vierwöchigen Prüfungszeitraum. Danach wird die Abrechnung fällig, wenn sie den gesetzlichen Anforderungen genügt und der Mieter keine Zurückbehaltungsrechte geltend machen kann.


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