Die Trennungstheorie (auch: Unterscheidung zwischen Verwalteramt und Verwaltervertrag) ist ein grundlegendes Konzept im deutschen Wohnungseigentumsrecht (§§ 20 ff. WEG) und betrifft die rechtliche Differenzierung zwischen der bestellenden Funktion des Amtes und dem schuldrechtlichen Vertrag, der mit der Verwaltung verbunden ist.
1. Verwalteramt (öffentlich-rechtlicher Teil)
Das Verwalteramt entsteht durch Bestellung des Verwalters – entweder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 26 Abs. 1 WEG) oder ausnahmsweise durch das Gericht.
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Es handelt sich um eine organisatorische Maßnahme.
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Der Verwalter erhält dadurch Amtsbefugnisse, z. B. Einberufung der Eigentümerversammlung, Durchführung von Beschlüssen, Vertretung der Gemeinschaft.
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Die Bestellung ist ein akt der Organbildung, vergleichbar mit der Bestellung eines Geschäftsführers einer GmbH.
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Sie hat Außenwirkung: Dritte erkennen den Verwalter als Organ der Gemeinschaft.
Rechtsfolge: Der Verwalter ist "im Amt", aber noch nicht zwingend zur konkreten Tätigkeit verpflichtet.
2. Verwaltervertrag (privatrechtlicher Teil)
Der Verwaltervertrag ist ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis, meist ein Dienstvertrag (§§ 611 ff. BGB), zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter.
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Regelt Rechte und Pflichten, z. B. Vergütung, Haftung, Arbeitsinhalte, Laufzeit.
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Begründet die tatsächlichen Handlungspflichten des Verwalters.
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Gilt nur zwischen den Parteien des Vertrags, also keine Außenwirkung wie das Amt.
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Der Vertrag kann auch ohne Bestellung geschlossen werden – dann entsteht aber kein Verwalteramt.
Rechtsfolge: Der Verwalter ist zur konkreten Leistung verpflichtet (z. B. Buchhaltung, Abrechnungen).
Bedeutung der Trennungstheorie
Die Trennung ist wichtig, weil:
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Die Beendigung des Amtes (z. B. durch Abberufung) nicht automatisch den Verwaltervertrag beendet – dieser muss gesondert gekündigt werden.
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Umgekehrt kann der Vertrag enden (z. B. durch Kündigung), während der Verwalter noch im Amt ist – was allerdings faktisch problematisch ist.
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Die Wirkungen sind unterschiedlich:
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Amt betrifft Außenverhältnis (Vertretung der Gemeinschaft),
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Vertrag betrifft Innenverhältnis (Pflichten, Vergütung etc.).
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Ein Beispiel zur Verdeutlichung
Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Abberufung des Verwalters (Beendigung des Amts). Der Verwaltervertrag wird jedoch nicht gekündigt. Folge:
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Der Verwalter ist nicht mehr befugt, für die Gemeinschaft zu handeln (Amtsverlust),
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Aber er könnte weiter Anspruch auf Vergütung haben, solange der Vertrag nicht gekündigt wurde.
Fazit
Die Trennungstheorie unterscheidet klar zwischen:
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Verwalteramt = öffentlich-rechtlich / organschaftlich
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Verwaltervertrag = privatrechtlich / schuldrechtlich
Diese Unterscheidung ist relevant für Bestellung, Abberufung, Kündigung und Haftung des Verwalters.
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